Junio 20 de 2012

 

 

CUAL ES EL VALOR DE UNA ESTACION DE SERVICIO?

 

 

PRECIO POR METRO CUADRADO

 

Este es probablemente el más antiguo mito sobre la valoración de estaciones de gasolina, la mayoría de los avalúos que he visto en este tipo de propiedad, el precio de venta se divide por el área de construcción y así se determina el precio por metro cuadrado de construcción… aquí están las razones por las que esto se traduce en una valoración incorrecta:

1.    Un pequeño cambio en el tamaño del área construida, tiene como resultado un gran cambio en su valor.  Utilizando este método de valoración, la mayoría de las ofertas de venta, tienen un rango de valor que es al menos el 50 porciento entre el piso y el tope de la muestra, muchas veces  he visto resultados con más del 200 por ciento, aun cuando el propósito de una unidad de medida es la creación de un denominador que a) refleje la tendencia del mercado y b) no comprometa al Avaluador a usar ajustes no demostrables.  El precio por metro cuadrado de tierra es muy ajustable y maquillable, como explicaré más adelante, así como también es el método más utilizado por los participantes del mercado.

2.    Siguiendo con el argumento anterior, si agregamos una bahía extra al área construida, cuanto puede esto cambiar el precio por metro cuadrado de construcción? … pues mucho! Sin embargo cuanto valor se le puede atribuir a una bahía sin terminar?. Si usted toma el costo de agregar una bahía versus el cambio en el valor del mercado de expandir el denominador en el cálculo del precio por metro cuadrado de construcción.  Lo que usted fácilmente podrá observar es que el valor del mercado de una bahía está lejos, pero muy lejos de su costo.  Por esto no todas las estaciones de gasolina maximizan su valor agregando bahías vacías a los limites de sus zonas?... ya lo entendió – la realidad es que el costo de agregar bahías es menos que su valor  y los participantes del mercado lo saben. Ellos pueden no solamente expandir sus negocios suficientemente para cubrir los costos de las nuevas bahías (lo cual indica que no es financieramente factible hacerlo) Por lo tanto el precio por metro cuadrado es una pobre unidad de medida a los ojos de cualquier participante del mercado llámese comprador o vendedor.

3.    Con la excepción de algunas de las más tradicionales estaciones de gasolina urbanas con talleres, lavaderos y servicios adicionales, la mayor parte del valor de la propiedad recae sobre la tierra. ¿Por qué no usar esto como el común denominador?

4.    ¿Por qué la mayoría de las compañías mayoristas de combustibles ven el valor de la propiedad como el valor de la tierra solamente?  Porque una vez que se tiene una estación de servicio montada y funcionando es muy difícil encontrarle un mayor y mejor uso en otra actividad o quien compraría una estación de servicio para convertirla en taller o parqueadero?.

 

VALOR DE MERCADO VS VALOR DE REPOSICION

 

Mientras que las mejoras en una estación son vistas por las grandes compañías de petróleos como útiles únicamente para su franquicia  ¿cómo podríamos decir que esto afecta el valor del mercado?, ya que para el mercado mientras dure el contrato con este mayorista será una única compañía de combustibles para negociar.  Las mejoras deben ser consideradas por su valor de uso,  para la compañía mayorista que posea la propiedad o la franquicia, si estos son los posibles clientes, las mejoras obviamente contribuyen en la estimación del valor, pero el valor de mercado permanece en juego.

La simple realidad es que el tipo de cliente para el cual se hace el avalúo determina si considerar el reporte de valor de mercado o el valor de reposición.

Ya desacredite arriba la valoración por el valor de mercado, ahora bien, la valoración de la propiedad de la tierra más las mejoras y construcciones depreciadas, tiene dos grandes problemas:

Así como los cambios en las marcas agregan una obsolescencia adicional a los almacenes, los cambios en las imágenes corporativas también envejecen moderadamente las estaciones de gasolina, puede ser que las construcciones sean ahora más pequeñas, o muy grandes, puede que los diseños necesiten cambios, para que impacten de diferente modo a los clientes, por consiguiente hay que considerar muy de cerca la obsolescencia en la valoración de las estaciones de combustible.

Se desprende de lo anterior que  la obsolescencia externa no se aproxima del todo a la valoración por  enfoque del costo, refleja una gran parte del valor del mercado (muy al final para la perspectiva de todas las compañías mayoristas de combustibles y franquiciados, quienes en realidad son la mayoría del mercado), esto nos deja con la pregunta, ¿si el método del costo depreciado es válido del todo?. La respuesta es que para las reacciones de los participantes del mercado y cuando la oportunidad lo amerite para el valor del mercado o valor en uso.  Como se puede ver no es nada fácil llegar al valor de estos tipos de propiedad.

 

¿UN SITIO DE ESTACION DE GASOLINA SERA LO MISMO EN CUALQUIER LUGAR?

 

Hasta ahora hemos dilucidado la valoración de las mejoras y construcciones para una estación de gasolina y como es la percepción de estas desde la óptica de los participantes del mercado y si contribuyen al valor del mercado o simplemente al valor de la inversión. Esto nos deja la valoración del terreno como el plato fuerte, no simplemente como las descripciones típicas que se hacen en los avalúos. Las estaciones de gasolina, garantizan su tratamiento como avalúos especiales.

TOPOGRAFIA

Es universalmente aceptado que la topografía plana es mejor para todos los tipos de desarrollo que las que los que están por debajo del nivel de la vía y tienen reducida su visibilidad.  Cuando el volumen del tráfico es muy fuerte y rápido, un sitio por debajo del nivel de la vía sufre a causa de la aprehensión natural de los conductores que no tienen facilidad para ver claramente lo que tienen adelante.

La vaoración de estaciones de gasolina necesita mencionar la topografía, y hacer hincapié en la visibilidad que genere la posición topográfica de la estación con relación a las vías adyacentes.

CONTEO DE TRÁFICO

Pensemos en esto por un momento, una estación de gasolina es totalmente dependiente del tráfico vehicular.  Yo tengo la misma percepción de un centro comercial con un almacén ancla; La misma percepción de una cadena de supermercados o la misma percepción de otros negocios de marca.  Mucha gente prefiere una marca particular de estación de gasolina, no queremos decir que se vayan a alejar de su ruta por buscar su marca preferida de gasolinera, a menos que este muy convenientemente localizada al lugar donde ellos vayan o donde vivan, con las comodidades pasa lo mismo, los precios son casi siempre los mismos, así que la elección se hace simplemente por comodidad.

Examinar los conteos de tráfico, es mucho más importante que examinar los tipos de propiedades porque influyen mucho más en el valor de las mismas.

                       

SEÑALES DE TRÁFICO

Las señales de tráfico son frecuentemente omitidas por los Avaluadores en las descripciones del entorno, para una estación de gasolina, este es un valor agregado, las compañías petroleras, definitivamente prefieren las señales de tráfico y los lotes esquineros.  Las señales de tráfico reducen la velocidad o paran el trafico, agregando tiempo para la cantidad de visibilidad que recibe un sitio.  No es tan solo el reducir o parar y decidir en el momento que hay que girar para la estación, es darle al conductor más tiempo para notar el aviso con la marca y  hacerle notar que estación de esta marca especifica esta allí mismo. Pensemos en esto como un comercial o propaganda gratis.

VELOCIDAD DEL TRÁFICO

Como es de suponer por el tema anterior, el tráfico más lento, ofrece una mejor oportunidad para la estación para darse a conocer y generar recordación.  Pero esta es un arma de doble filo, cuando se combinan altas velocidades del tráfico, los conductores están forzados a desviarse de manera abrupta o girar bruscamente.  La velocidad del tráfico es una variable que debe medirse en relación con el volumen del tráfico en cada caso concreto.

 

CONTEO DE GIROS

Este es el número de giros o vueltas necesarias para llegar a un sitio desde una dirección específica.  Si un giro de 90 grados es necesario, esto cuenta como una vuelta.  Una vuelta de 45 grados o menos, no se cuentan, pero es una vuelta de más de 45 grados.  Agregando el total de ambos sentidos de la carretera principal proporciona una medida de conveniencia.

Ahora sabes porque la mayoría de las estaciones de gasolina tienen rampas en las aceras que son de 45 grados o menos.  Es mucho más fácil para el tráfico entrar y salir y además es una unidad de medida específica para la industria.

 

CONCLUSIONES

Servicios públicos, zonificaciones y otros elementos son lugares comunes dentro de los elementos necesarios para ser descritos y mencionados en todos las descripciones de los avalúos, pero las elementos anteriores tienen las suficiente importancia para una estación de gasolina que requieren una atención especial. O como mínimo deben ser mencionados.

Donde realmente estos elementos juegan un papel importante es en la aproximación al valor en la comparación de las ventas. Estoy más que seguro que usted puede adivinar que las variables discutidas anteriormente deben ser consideradas en los criterios del avalúo.  Estas hacen la comparación de las ventas de una estación de gasolina única entre las valuaciones del terreno.

 

 

 

JUAN CARLOS ORTIZ ZAPATA

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