Que significa ser imparcial para un avaluador


¿QUE SIGNIFICA SER IMPARCIAL PARA UN AVALUADOR?

¿Alguna vez ha necesitado un avalúo?

Tal vez estaba comprando o vendiendo una casa, puede haber sido por un divorcio o algo completamente diferente ¿Sintió que el Avaluador estaba sesgado de alguna manera?

Probablemente no.

 

Es un invaluable beneficio tener una parte neutra involucrada en el proceso de valoración, especialmente cuando se trata de situaciones con carga emocional.

 

Entonces ¿Qué significa ser neutro?

 

 

Pensemos en un automóvil ¿Qué pasa cuando ponemos la palanca de cambio en neutro?

No importa cuánto aceleremos, cuanto lleguemos a revolucionar el motor, no conseguiremos que el motor mueva el vehículo, esto mismo pasa cuando se trata de un Avaluador, ser neutro requiere que nuestro análisis y opinión no sea a favor o en contra de una causa o de una de las partes.

 

Que otras formas podemos usar para referirnos a ser “Neutros”

 

Desinteresados, indiferentes, imparciales, no alineados, no involucrados…

Yo creo que sobre todo es ser IMPARCIAL.

 

Los avaluadores debemos ser ante todo imparciales en nuestros análisis, opiniones y conclusiones.

 

¿Por qué es esto importante?

Pues bien, cualquiera puede tener una opinión de valor, pero los avaluadores somos profesionales con capacitación y experiencia en los métodos y técnicas de valoración aceptadas. Además tenemos la obligación ética y moral de permanecer desinteresados e imparciales mientras se desempeña un encargo valuatorio.

 

Esa experiencia profesional provee la opinión de valor de un Avaluador de credibilidad en el mercado que lo diferencia de la opinión de los otros participantes del mercado.

El Avaluador normalmente es la única parte involucrada en estimar el valor en la compra de un activo. Por lo tanto, La importancia de contratar un Avaluador es obtener su análisis objetivo e imparcial o neutral y la opinión de valor del bien que este llegue a determinar.

Si los avaluadores no somos imparciales o neutrales perdemos toda credibilidad.

 

Por lo tanto permanecer imparcial debe ser de suma importancia para un Avaluador.

“PERMANECER NEUTRAL DURANTE EL PROCESO DE VALUACIÓN”

 

Mantenerse neutral como Avaluador, significa que nuestra única preocupación es proporcionar una opinión de valor sustentable.

 

Las guías de valoración de la “USPAV” (Uniform Standard of Professional Appraisal Practice, por sus siglas en ingles), requieren que el Avaluador sea imparcial y que no tenga “prejuicios”.

 

Los avaluadores “No pueden” preocuparse por el resultado de su valuación ni como este resultado puede llegar a afectar las partes involucradas.

 

Muchas veces nuestros clientes pueden querer que valoremos una propiedad por un valor más bajo o más alto de lo que es razonable para nuestra opinión de valor de mercado; en ese momento se crea el desafío de permanecer neutrales. Aquí es donde entra en juego nuestra ética profesional, por esto, se espera que los avaluadores seamos profesionales. Parte de ser profesional requiere tener autodisciplina para desarrollar nuestra opinión de valor de forma imparcial.

 

LOS DESAFÍOS DE LA PROFESIÓN

Hace algunos años estaba realizando un avalúo para un banco, el comprador del inmueble muy amablemente se ofreció a llevarme, acompañándome, mientras yo tomaba las fotos y transcurría la inspección al inmueble, me fue contando la delicada situación en la que su familia se encontraba, a consecuencia del divorcio se estaba quedando prácticamente en la calle, al cuidado de un hijo adolescente y drogadicto, contándome que con su trabajo y esfuerzo apenas lograba cubrir sus necesidad y ahorrar una cantidad ínfima, con la ayuda de un familiar que vivía en el exterior había logrado juntar cierta cantidad de dinero para la cuota inicial de la vivienda, por consiguiente el inmueble “no podía” tener un precio inferior de cierto valor, o de lo contrario el banco no le otorgaría la cantidad necesaria de crédito, con lo que se vería improbable garantizar el futuro de su hijito. El cliente me explico que la propiedad debía tener un valor de mercado de aproximadamente cien millones de pesos, pero que con sus buenos oficios y gran capacidad comercial estaba consiguiendo comprarla en ochenta millones de pesos, que con las políticas actuales de los bancos y si le otorgaban crédito por el setenta por ciento del valor avaluado, no tendría que utilizar todos sus recursos en la cuota y le quedaría algo para remodelaciones necesarias.

 

Esta fue una situación difícil, tenía que determinar si podía permanecer neutral y proporcionar un análisis imparcial. Entonces me hice algunas preguntas: ¿El cliente me estaría diciendo la verdad?, ¿Realmente su situación financiera y la falta de casa propia eran culpables de la situación de su hijo?, ¿Si pierde la oportunidad de adquirir esta casa, la situación se empeoraría por mi culpa?.

 

Todas estas variables estaban fuera de mi control, incluido el valor de mercado de su casa, porque los avaluadores no “fabricamos valores a medidas” para que los prestamos funcionen. Siempre desarrollamos una opinión de valor basadas en datos reales del mercado. El valor de mercado es el que es.

 

Ninguno de esos otros factores tuvo incidencia en el resultado de mi trabajo, no es que los avaluadores tengamos que ser duros de corazón. Ser profesional significa que nuestras opiniones no pueden ser influenciadas por este tipo de situaciones. Se requiere autodisciplina, a veces puede ser difícil mantenerse neutral, pero sobre todo se requiere coherencia en nuestras acciones.

 

Si un Avaluador siente que no tiene auto disciplina para completar la tarea de manera imparcial, simplemente no debe realizar el encargo valuatorio.

 

Luego de pensar en todo lo anterior, determiné que podía avanzar y proporcionar una opinión imparcial de valor. Mi opinión de valor fue inferior a la que el cliente esperaba.

Para el Asesor del Banco era muy fácil buscar otro Avaluador que estuviera dispuesto a valorar el inmueble por la cantidad que se requería, de este modo cumpliría con su cuota de colocación de créditos hipotecarios, nunca supe si esto sucedió en este caso, y no me sorprendería que hubiera pasado.

 

TRANSACCIONES INMOBILIARIAS

 

 

En las transacciones inmobiliarias los avaluadores debemos tener especial cuidado de no desarrollar una opinión “Sesgada” cuando se llega al precio de venta de un inmueble. El trabajo de un Avaluador debe ser estimar el “Valor de Mercado” de una propiedad, no llegar al valor de la compra o venta del mismo.

 

Permanecer neutral significa que la preocupación del Avaluador no es un trabajo para que se facilite el cierre de una negociación.

 

Hay evidencia que en transacciones de compra venta algunos avaluadores permiten que el precio de la venta sesgue o influencie su opinión de valor, esto puede ser porque muchos de los participantes del mercado tienen la opinión que la definición de valor de mercado significa, el precio más probable por el que el comprador es capaz de pagar por una propiedad. Obviamente no es una definición de valor de mercado.

 

La definición de valor de mercado según el IVS (Normas Internacionales de Valuación por sus siglas en ingles) es: Valor de Mercado es la cantidad estimada por la cual un activo o pasivo debería intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto, en una transacción independiente, después de adecuada comercialización y en la cual las partes hayan actuado cada cual con conocimiento, prudencia y sin presión.

 

Permanecer neutral tampoco significa que el objetivo del Avaluador sea “Cerrar el negocio de compra venta”.

 

DIVORCIOS

Cuando se trata de la disolución de matrimonios por lo general una de las partes espera que el valor sea alto y la otra quiere un valor más bajo, no importa quién sea el cliente, el Avaluador debe permanecer neutral o imparcial, me ha tocado realizar el avalúo o la tasación en la que ambas partes acuerdan usar mi informe para la partición, en otras situaciones es común que uno de los cónyuges señale todos los aspectos positivos del inmueble, mientras que el otro durante la misma visita técnica de inspección señala todos los aspectos negativos tanto de la propiedad como del vecindario, esto a veces lo hacen hasta al mismo tiempo, uno alcanza a entender completamente las razones por las cuales hacen esto y cuál es el fin que se busca con ello.

 

“Como parte neutral, tengo que considerar toda la información proporcionada y luego desarrollar mi opinión imparcial, basada en todos los hechos presentados, esto incluye abordar todos los aspectos tanto positivos como negativos de la propiedad en mi informe”

 

ALGUNOS PUNTOS PARA PENSAR

Algunas veces los vendedores tratan disimuladamente de condicionar nuestra opinión dejando saber su opinión, o lo que creen que es el valor del inmueble, especialmente cuando el bien inmueble a servido de garantía y ahora esta refinanciando o se está haciendo un “retanqueo” (Esto es cuando se está llegando a la terminación de un crédito y con la misma garantía se espera un nuevo desembolso).

Aunque se le comparta la información del valor que se requiere para que el crédito funcione, El Avaluador tiene que ser auto disciplinado y no permitir que esto influya en su opinión de valor.

 

Conozco muchos avaluadores que le preguntan al propietario cuanto cree que vale su casa, esto puede o no ser correcto técnicamente, dependiendo del nivel ético y la auto disciplina del Avaluador profesional.

 

No creo que sea una buena idea después de todo, ¿Conocer la opinión del valor del propietario sesgaría la opinión del avaluador?

 

¿No se supone precisamente que es lo que el Avaluador es quien debe determinar el valor de la propiedad?

 

Sinceramente no quiero saberlo, prefiero hacer mi propia investigación y análisis.

Creo que en Colombia se debería legislar para proteger al Avaluador y a las partes tanto en los procesos judiciales, como en las actuaciones de los particulares declarando como delito coaccionar o influir a un perito Avaluador como sucede en varios estados de los Estados Unidos de América.

 

Es práctica común que algunas empresas, abogados, colectivos de abogados, prestamistas entre otros me digan que tienen mucho trabajo que les gustaría enviar a mi oficina, pero que primero van a ver como les va con este primer avalúo para el banco.

 

En verdad esto no sucede siempre hay muchas personas muy respetuosas, los agentes inmobiliarios con los que trato son muy profesionales y me tratan con mucho respeto, tanto a mi personalmente como a mi trabajo, sin embargo esta situación me ha sucedido varias veces en los últimos años.

 

Algunos clientes piensan que proporcionando al Avaluador la información “necesaria” para que el “Avalúo Funcione” para un crédito asegura que si el valor del mercado que determina el Avaluador difiere por unos poco “millones de pesos” entonces el Avaluador no dudara en “ajustar” un poco el resultado para no “perjudicar” la obtención del préstamo.

 

Mi opinión con respecto a esto:

 

1. Si el banco no quiere hacer el préstamo en un inmueble en el que el valor del mercado este justo por debajo de lo que esperaba, entonces el valor no es realmente el problema, podría ser la calificación crediticia, el habito de pago o cualesquiera de los factores que la política del banco exija.

 

2. El valor de mercado no es un numero cerrado, siempre hay un rango, de hecho por esto cuando hacemos los cálculos estadísticos tenemos en cuenta la desviación estándar y el coeficiente de variación, creo que si los avaluadores pudiéramos expresar nuestra opinión de valor en un rango sería muy útil en muchos niveles en la industria hipotecaria para tomar las decisiones del préstamo.

 

3. Cuando realizo tasaciones para usos diferentes a los bancos, regularmente en la justificación del avalúo presento un rango para mayor comprensión del alcance de mi opinión, lamentablemente para los bancos solo se puede dar un valor único.

 

¿Qué pasa cuando el propietario de un inmueble le sugiere el resultado que necesita al Avaluador?

 

Si el Avaluador continua la inspección siguiendo muy amable, incluso después de que insistentemente le compartan la opinión de la necesidad del resultado, no quiere decir que el Avaluador este aceptando ser influenciado, este “Copiando” o “Guiñado de ojo” aceptando o indicando el que el resultado será como se necesita o como lo quería.

El Avaluador está siendo profesional.

 

Nuestra manera Comercial, Profesional, Amigable no tiene nada que ver con nuestras conclusiones con respecto al valor.

 

Durante la visita, el Avaluador todavía no ha desarrollado una opinión sobre el mercado, tampoco debería permitirse recibir ninguna información sesgada que pueda influir en una conclusión del valor.

 

Al igual que cuando ponemos en neutro el vehículo, el motor no hace avanzar o retroceder lo mismo ocurre con la opinión del Avaluador, no importa cuánto se intente acelerar o se pedalee al acelerador, nuestro carro no se va a mover.

 

El objeto de nuestra opinión no es hacer que un contrato funcione, ni que se pueda cerrar una negociación. El trabajo del Avaluador es simplemente proporcionar una opinión de valor razonable, creíble y sustentable. Lo que ocurra después de esto, esta fuera del control del Avaluador, por consiguiente no debe preocuparlo.

 

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